मुंबई: दक्षिण मध्य मुंबई में एक नया अध्याय लिखा जा रहा है, जिसमें महालक्ष्मी रेलवे स्टेशन के 1.2 किलोमीटर के दायरे में 17 अपस्केल आवासीय परियोजनाएं विकसित की जा रही हैं। परिदृश्य पर सबसे नया प्रवेश अग्रणी डेवलपर, रहेजा समूह है, जिसने हाल ही में पूर्व मॉडर्न मिल कंपाउंड में एक नए अधिग्रहीत तीन एकड़ भूमि पार्सल पर दो लक्जरी टावरों की घोषणा की।
कभी मुंबई की कपड़ा मिल और मझगाँव डॉक श्रमिकों से आबाद एक पड़ोस, जिसने अंततः एक भयानक मुंबई अंडरवर्ल्ड के उद्भव का मार्ग प्रशस्त किया, अब एक उबेर लक्स आवासीय क्षेत्र में बदल रहा है।
धोबी घाट के ऊपर देखने वाले डेक से परिवर्तन स्पष्ट है – घनी आबादी वाला घाट सिकुड़ रहा है, और रेलवे स्टेशन के दोनों किनारों पर ऊंची गगनचुंबी इमारतें उभर रही हैं। इमारत में रोशनी कटारिया निर्माण परियोजना, लोखंडवाला मिनर्वा के एम आकार को कुछ दूरी पर रोशन करती है। पूरा होने पर, मिनर्वा 299 मीटर की सबसे ऊंची आवासीय इमारत के रूप में दावा पेश कर सकती है। अगले दरवाजे, क्रेन रात में पीरामल समूह के पीरामल महालक्ष्मी के ऊपर काम कर रहे हैं।
सात रास्ता सर्कल के दोनों ओर, जिसे जैकब सर्कल कहा जाता था, नाहर एक्सकैलिबर और जल्द-से-तैयार रहेजास विवरिया टावर खड़े हैं। विवरिया के विपरीत दिशा में बेलवेडेरे कोर्ट में काम चल रहा है, और लोढ़ा समूह ने रहेजा टावरों के ठीक पीछे एक और विशाल मिल भूमि भूखंड पर काम शुरू कर दिया है।
फास्ट फूड चेन मैकडॉनल्ड्स और पिज्जा हट ने सर्कल में दुकान स्थापित की है। महालक्ष्मी स्टेशन के फेमस स्टूडियो की तरफ, बेंगलुरु स्थित प्रेस्टीज ग्रुप ने भी अपने लिबर्टी टावर्स प्रोजेक्ट पर काम शुरू कर दिया है, जिसके बाद फोर सीजन्स रेजिडेंस हैं।
शुक्रवार की देर रात की खामोशी उन्मत्त निर्माण गतिविधि की नाक में दम कर रही है।
15 साल से महालक्ष्मी रेलवे स्टेशन के प्रवेश द्वार के सामने कारोबार कर रहे उबले अंडे बेचने वाले मंसूर खान जैसे किसी व्यक्ति के लिए पड़ोस का जेंट्रीफिकेशन काफी डराने वाला है। मूल रूप से बिहार से, खान मोमिनपुरा में रहते हैं, और एक डबल शंकु के आकार के स्टैंडी पर उबले हुए अंडे के साथ खड़ी एक बड़ी गोलाकार एल्यूमीनियम प्लेट से मिलकर एक स्टाल लगाते हैं।
शाम को ग्राहक कम ही आ रहे हैं। “लॉकडाउन से पहले, मैं केवल अपने स्टॉल पर एक दिन में लगभग 300 अंडे बेचता था, और इस पुल पर चार कोनों पर हमारे ऐसे चार स्टॉल थे। यानी एक दिन में 1000-1200 अंडे ₹10 प्रति अंडा। लेकिन, अब मैं बमुश्किल 100-150 अंडे बेच पाता हूं।’
उनके ग्राहक मुख्य रूप से दैनिक यात्रियों, झुग्गी-झोपड़ियों में रहने वाले लड़के, शाम को व्यायामशाला जाने वाले लड़के और शक्ति मिल के पास बसे 150 का एक राजस्थानी समुदाय थे। लॉकडाउन के बाद वह सिकुड़ते कारोबार से निपटने की कोशिश कर रहे हैं. “लेकिन, वे सब चले गए हैं। झुग्गियां तेजी से गायब हो रही हैं, धोबी घाट के लोग अपना घर बेच कर बाहर जा रहे हैं। अगले पांच वर्षों में, इस क्षेत्र में शायद कोई गरीब नहीं बचेगा,” वे कहते हैं।
कपड़ा मिल हृदयभूमि
जैकब सर्किल कपड़ा व्यापार का गढ़ था। 1920 के दशक की शुरुआत में जैसे-जैसे मुंबई में कारोबार फलता-फूलता गया, पूरे मध्य और दक्षिण मध्य मुंबई में 200 से अधिक मिलें खुल गईं और मिल मजदूर मिलों के आसपास छोटे-छोटे एक बेडरूम वाले घरों में रहने लगे। वर्षों में कोंकण बेल्ट से प्रवासन के साथ मिल की आबादी में वृद्धि हुई, जिससे बेल्ट में एक अलग महाराष्ट्रीयन लोकाचार आया।
“जैकब सर्कल पूरे कपड़ा मिल उद्योग का बहुत केंद्र हुआ करता था, जिसमें सात विशाल सड़कें सर्कल में मिलती थीं। मिलों के बंद होने और उस क्षेत्र में रहने वाले कपड़ा मिल श्रमिकों के लिए गतिशील परिवर्तन हुए हैं। वह सब चला गया है। स्वाभाविक रूप से, भारत के सभी निर्माता उस क्षेत्र में ध्यान केंद्रित करने जा रहे हैं,” शहर के इतिहासकार दीपक राव कहते हैं।
मुंबई सिटी गजेटियर का हवाला देते हुए, राव कहते हैं कि जैकब सर्कल, जिसे पहले सेंट्रल स्टेशन के रूप में जाना जाता था, को इसका नाम 1886 में जनरल सर जॉर्ज ले ग्रैंड जैकब (1805-1881) से मिला था, जो जैकब हॉर्स के लेफ्टिनेंट जॉन जैकब के चचेरे भाई थे, जिन्हें स्टेशन स्टेशन के रूप में भी जाना जाता है। 6वीं बॉम्बे कैवेलरी, ब्रिटिश सेना की एक इकाई जिसने कई युद्ध और संघर्ष लड़े।
सैमुअल टी शेपर्ड की 1917 की किताब ‘बॉम्बे स्ट्रीट नेम्स’ के एक अन्य संदर्भ का हवाला देते हुए राव कहते हैं, “जनरल सर जॉर्ज ले ग्रैंड जैकब बॉम्बे सेना और राजनीतिक विभाग में थे। विद्रोह के दौरान कोल्हापुर में, उन्होंने 27 वीं बॉम्बे नेटिव इन्फैंट्री के विद्रोहियों को निर्वस्त्र करने में भूमिका निभाई। वह एक विद्वान भी थे और उन्होंने गिरनार पर्वत पर संस्कृत अशोक शिलालेख को लिखा था। उनकी गोद ली हुई बेटी ने खूबसूरत फव्वारा दान किया, जो जैकब सर्कल को सुशोभित करता है। अब इसे संत गाडगे महाराज चौक कहा जाता है।
कार्यकर्ता का संघर्ष
भले ही मुंबई एक प्रमुख वैश्विक कपड़ा केंद्र के रूप में उभरा, लेकिन श्रमिकों ने मजदूरी में वृद्धि और काम करने की बेहतर परिस्थितियों की मांग की। 1928 और 1938 के बीच के दशक में 460 हड़तालें हुईं, जिसने शहर की मिलों को प्रभावित किया। लेकिन कपड़ा मिल मजदूरों की सबसे बड़ी हड़ताल 1982 में राष्ट्रीय मिल मजदूर संघ (आरएमएमएस), जो सत्तारूढ़ कांग्रेस पार्टी द्वारा समर्थित यूनियन थी, और स्टैंडर्ड मिल्स के प्रमोटरों के बीच बोनस भुगतान को लेकर बातचीत को लेकर हुई थी। लेख में कहा गया है कि श्रमिकों ने 20% भुगतान की मांग की, लेकिन बातचीत के बाद, आरएमएमएस 13.7% पर तय हो गया, जिससे आरएमएमएस के खिलाफ श्रमिकों में नाराजगी पैदा हो गई।
नाराजगी ने डॉ दत्ता सामंत के उत्थान में योगदान दिया, जिन्होंने जनवरी 1982 की कपड़ा हड़ताल की अगुवाई की और अनुमानित 2.5 लाख श्रमिकों द्वारा समर्थित किया गया। हड़ताल असफल रही क्योंकि मिल ओनर्स एसोसिएशन ने श्रमिकों की मांगों को मानने से इनकार कर दिया और मिल श्रमिकों को गंभीर वित्तीय तनाव में छोड़ दिया। मिलों के बंद होने से भी उनकी गिरावट तेज हो गई।
अंडरवर्ल्ड का उदय
“1982 और ’84 के बीच का समय एक अशांत समय था, जो श्रमिकों के मुद्दों से चिह्नित था। सामाजिक अशांति और तनाव, कपड़ा हड़ताल के कारण बढ़ती बेरोजगारी ने अपराध को जन्म दिया। इसी समय के दौरान अंडरवर्ल्ड डॉन बाबू रेशिम, रमा नाइक और अरुण गवली, जो इस सामाजिक पृष्ठभूमि से आए थे, दक्षिण मध्य मुंबई में अपराध क्षितिज पर बीआरए गिरोह के रूप में उभरे,” बलजीत परमार कहते हैं, एक अनुभवी पत्रकार, जिन्होंने उदय और कई दशकों तक मुंबई अंडरवर्ल्ड का पतन।
मझगाँव डॉक्स में कैंटीन में काम करने वाले रेशिम भी डॉक वर्कर्स यूनियन से जुड़े थे। “कैंटीन में, वह उस समय के यूनियन नेताओं के संपर्क में आया। एक दिन, गोदी प्रबंधन के साथ एक बड़ी असहमति के कारण हिंसा हुई और इस संदेह पर कि हिंसा में उनकी भूमिका थी, उन्हें प्रबंधन द्वारा बर्खास्त कर दिया गया था,” परमार याद करते हैं।
बाद में मार्च 1987 में, जैकब सर्कल में एक पुलिस लॉक अप के अंदर रेशिम की हत्या ने मुंबई को झकझोर कर रख दिया। परमार कहते हैं, “जैकब सर्कल ने कुछ अपराध की घटनाओं को भी देखा है, जिसमें 1994 में खटाऊ मिल्स के मालिक सुनीत खटाऊ की हत्या भी शामिल है। लेकिन, किसी ने कल्पना नहीं की थी कि पुलिस लॉक अप के अंदर किसी की हत्या हो सकती है।” पुलिस लॉक अप, जो अब मृत न्यू शिरीन सिनेमा हॉल के पीछे एक जी + 1 इमारत है, मॉडर्न मिल परिसर के करीब स्थित है जहाँ नया रहेजा मॉडर्न विवरिया प्रोजेक्ट आएगा।
भव्य उलटफेर
महालक्ष्मी माइक्रो-मार्केट पिछले 15 वर्षों में विकसित हुआ है, जिसमें कुछ प्रमुख डेवलपर्स बेल्ट में लक्ज़री और अल्ट्रा-लक्जरी परियोजनाओं को पेश कर रहे हैं, महालक्ष्मी रेसकोर्स और अरब सागर के अबाधित दृश्य प्रस्तुत करते हैं। उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्तियों के लिए महालक्ष्मी के पसंदीदा विकल्प के रूप में बात करते हुए, अनुज पुरी, अध्यक्ष, ANAROCK Group कहते हैं, “दक्षिण मुंबई के मध्य में, महालक्ष्मी वित्तीय राजधानी में सबसे संपन्न परिवारों में से कुछ का घर है। इस विशिष्ट क्षेत्र में लक्जरी घरों की मांग लगातार उच्च है, और प्रासंगिक आपूर्ति दुर्लभ है।” उन्होंने कहा कि इस क्षेत्र में शहर के कुछ बेहतरीन रेस्तरां, प्रतिष्ठित स्कूल और अस्पताल जैसे वॉकहार्ट और सर एचएन रिलायंस फाउंडेशन हैं। “महालक्ष्मी शहर के अन्य हिस्सों से अच्छी तरह से जुड़ी हुई हैं, जो एचएनआई व्यवसायियों के लिए महत्वपूर्ण है। दक्षिण मुंबई में एक लक्जरी आवास गंतव्य के रूप में, महालक्ष्मी के कुछ साथी हैं,” वे कहते हैं।
रितेश मेहता, वरिष्ठ निदेशक और प्रमुख – पश्चिम और उत्तर भारत, आवासीय सेवाएं, जेएलएल कहते हैं, “डेवलपर्स बड़े भूमि पार्सल की तलाश में हैं जहां वे सुविधाएं विकसित कर सकें और बड़े पैमाने की अर्थव्यवस्था हासिल कर सकें, उन्होंने मिल भूमि और कारखाने की भूमि को परिवर्तित करने पर ध्यान दिया है। मिल भूमि के साथ एक संयुक्त उद्यम का लाभ यह है कि डेवलपर को एसआरए परियोजना की जटिलता से निपटना नहीं पड़ता है।”
मेहता का कहना है कि माइक्रो मार्केट में कीमतें में रही हैं ₹60,000 से ₹65,000 प्रति वर्ग फुट ब्रैकेट, रहेजा विवरिया के साथ 15-20% का प्रीमियम कमांडिंग। दक्षिण मुंबई से कनेक्टिविटी, पास में मेट्रो 3 कॉरिडोर, और फीनिक्स मिल्स, पैलेडियम जैसे लक्ज़री शॉपिंग और एंटरटेनमेंट हब ने बाजार को बढ़ने में मदद की है। बृहन्मुंबई नगर निगम ने जैकब सर्कल से यातायात को स्थानांतरित करने और इसे तटीय सड़क से जोड़ने के लिए एक केबल-स्टे ब्रिज और एक अन्य फ्लाईओवर का प्रस्ताव दिया है।
उन्होंने कहा, ‘कोई भी इसकी तुलना वर्ली माइक्रो-मार्केट से नहीं कर सकता, जहां प्राइस बैंड बीच में है ₹75,000 से ₹कमांडिंग सी-फ्रंट संपत्तियों के साथ 1,50,000 प्रति वर्ग फुट ₹1,45,000 से 1,50,000 प्रति वर्ग फुट। पुराने समुद्र महल संपत्तियों के बीच बसे हुए हैं ₹1,10,000 और ₹ 1,20,000 प्रति वर्ग फुट, ”वे कहते हैं।
पंकज कपूर, प्रबंध निदेशक, लियासेस फोरास, एक स्वतंत्र गैर-ब्रोकरेज रियल एस्टेट रिसर्च फर्म, का कहना है कि महालक्ष्मी रेस कोर्स के 1.28 किमी के दायरे में 50,000 प्रति वर्ग फुट के औसत कालीन आधार मूल्य के साथ 17 परियोजनाएं हैं (मानचित्र देखें)।
उनका कहना है कि लगभग 2,200 इकाइयों की संचयी अनसोल्ड इन्वेंट्री को बेचने में 80 महीने लगेंगे। उन्होंने कहा, “यह बाजार के लक्जरी और अल्ट्रा-लक्जरी सेगमेंट के लिए धीमी गति से बिकने वाला सूक्ष्म बाजार रहा है।” आंकड़ों से पता चलता है कि लक्ज़री बाज़ार में सालाना औसतन लगभग 187 इकाइयां बेची जाती हैं, जिसमें बिक्री का वेग 0.7 प्रतिशत है।
“महालक्ष्मी रेस कोर्स लोअर परेल के मिल श्रमिकों (निम्न-अंत) और पेडर रोड के उच्च-अंत जनसांख्यिकी को अलग करने के लिए बनाया गया था। पुनर्विकास परियोजनाएं उच्च अंत जनसांख्यिकी की निकटता को भुना रही हैं,” उन्होंने निष्कर्ष निकाला।
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