भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) ने बुधवार को रेपो रेट में लगातार छठी बार बढ़ोतरी की है, जिससे रियल एस्टेट उद्योग सतर्क हो गया है कि यह आवास की मांग को प्रभावित कर सकता है और साथ ही घर खरीदारों को बढ़ती होम लोन ईएमआई के बारे में चिंतित कर दिया है।
रेपो दर वह ब्याज दर है जिस पर आरबीआई वाणिज्यिक बैंकों को पैसा उधार देता है। रेपो रेट का असर फिक्स्ड डिपॉजिट रेट्स पर भी पड़ता है।
रियल एस्टेट डेवलपर्स यह तर्क दे रहे हैं कि रेपो दर में वृद्धि का मुख्य रूप से कोई प्रभाव नहीं हो सकता है क्योंकि महामारी के बाद के चरण में, सुरक्षित और बड़े घरों के लिए प्रत्यक्ष उपयोगकर्ता-केंद्रित मांग है। उन्होंने कहा कि मुंबई में 2022 आवासीय बिक्री संख्या प्रतिकूल कारकों के बावजूद 10 वर्षों में सबसे अधिक है।
शिशिर बैजल, सीएमडी, नाइट फ्रैंक इंडिया, ने कहा कि मई 2022 में दर वृद्धि चक्र शुरू होने के बाद से, आरबीआई ने अपनी रेपो दर में 250 आधार अंकों की वृद्धि की थी और लगभग 60% बढ़ोतरी, अब तक, उधार दरों में स्थानांतरित कर दी गई थी। उत्पाद श्रेणियों में लागत में काफी वृद्धि हुई थी।
“आवास क्षेत्र पर ब्याज दर में वृद्धि का प्रभाव सीमित रहा है। पिछले वर्ष की तुलना में नाइट फ्रैंक सामर्थ्य सूचकांक में औसतन 1.4% की गिरावट आई है। होम लोन की मांग पिछले वर्ष के दौरान मजबूत बनी हुई है, जैसा कि दिसंबर 2022 में 16% की वृद्धि में देखा गया है। हमें उम्मीद है कि यह दर वृद्धि आने वाले वित्तीय वर्ष में घरेलू खरीद के प्रति उपभोक्ता भावनाओं पर प्रतिकूल प्रभाव नहीं डालेगी। आरबीआई ने यह भी साझा किया है कि सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि 6.8% के पिछले अनुमान से 7% हो गई है। विकास के मामले में, भारत एक उज्ज्वल स्थान बना हुआ है जबकि अन्य प्रमुख अर्थव्यवस्थाओं को मंदी के जोखिम का सामना करना पड़ रहा है।
नेशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल के राष्ट्रीय उपाध्यक्ष निरंजन हीरानंदानी ने चेतावनी दी कि भारतीय अर्थव्यवस्था ने लचीलापन दिखाया है, लेकिन रेपो दर में वृद्धि का नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है।
“मई 2021 से 250 आधार अंकों की अपमानजनक वृद्धि को भारतीय आर्थिक विकास वक्र के आरोही के लिए नकारात्मक होने से पहले वारंट करने की आवश्यकता है। होम लोन की ब्याज दर में बढ़ोतरी का प्रभाव किफायती आवास खंड में अत्यधिक हानिकारक होगा क्योंकि यह मूल्य संवेदनशील होमबॉयर्स को प्रभावित करेगा और डेवलपर्स की आपूर्ति को कम करेगा। लक्ज़री और मिड-हाउसिंग सेगमेंट के खिलाड़ी थोड़े लंबे बिक्री चक्र के साथ सतर्क रहेंगे,” उन्होंने कहा।
चेंबूर के सिंथेटिक रेक्सिन व्यापारी 34 वर्षीय प्रवीण बोहरा जैसे घर खरीदारों के लिए, ब्याज दर में बढ़ोतरी के कारण ईएमआई में भारी वृद्धि हुई है।
“मैंने का होम लोन लिया था ₹एक्सिस बैंक से 2017 में 20 साल के कार्यकाल में 7.25% की ब्याज दर पर 1 करोड़। पहले मेरी ईएमआई थी ₹85,000 जो अब बढ़कर हो गया है ₹99,000। इससे की देनदारी बढ़ गई ₹15,000 प्रति माह का मतलब है कि हमारे परिवार को कुछ खर्चों में कटौती करनी होगी। मैंने महामारी के दौरान 6-9 महीनों के लिए फौजदारी की मांग करते हुए मोराटोरियम का लाभ उठाने की भी कोशिश की थी। वह पूरा नहीं हुआ, और मुझे अभी भी पूरे 20 साल की अवधि के लिए ब्याज का भुगतान करना पड़ा। व्यवसाय के स्वामी के रूप में, हम इस अतिरिक्त खर्च को वहन कर सकते हैं; मुझे नहीं लगता कि वेतनभोगी पेशेवर इसे पार करने में सक्षम होंगे।”
दर्द बिंदु उन लोगों के लिए और भी बड़ा है जिन्होंने एचडीआईएल जैसे डेवलपर्स की परियोजनाओं में निवेश किया था जो रुकी हुई थीं। ये घर खरीदार ईएमआई का भुगतान कर रहे हैं और किराए के घरों में रह रहे हैं, जिनके सपनों के घर का कोई संकेत नहीं है।
एचडीआईएल होम बायर्स एसोसिएशन के गिरीश मतंगे ने कहा, “जिस परियोजना के लिए 400 घर खरीदार इंतजार कर रहे थे, उसे 2012-13 तक पूरा किया जाना था, लेकिन इसमें अब 10 साल की देरी हो गई है। लगभग 25% निवेशकों ने ऋण तब लिया जब वे 30 के दशक के अंत या 40 के प्रारंभ में थे। अब, वे अपनी सेवानिवृत्ति की आयु के करीब हैं, और उन्हें न केवल किराए का भुगतान करने के लिए मजबूर किया जाता है ₹50,000 लेकिन तक की ऋण किस्त भी ₹1.5 लाख। और मुंबई में एक घर के मालिक होने की उनकी आकांक्षा एक दिवास्वप्न बनकर रह गई है।”
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