मुंबई: हाउसिंग रेगुलेटर महारेरा ने 2011 और 2013 में वर्ली में लग्जरी हाउसिंग प्रोजेक्ट पलैस रोयाले में अपार्टमेंट खरीदने वाले घर खरीदारों द्वारा दायर की गई दो शिकायतों को खारिज कर दिया है और इस आधार पर मांगी गई प्रमुख राहत से इनकार कर दिया है कि प्रोजेक्ट के नए प्रमोटर कर सकते हैं। उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता।
श्री राम अर्बन इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड (एसआरयूआईएल) द्वारा प्रवर्तित पालिस रोयाल परियोजना कई जनहित याचिकाओं के कारण रुकी हुई थी। प्रमोटर ने इंडियाबुल्स हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड (IHFL) को जमीन गिरवी रख दी; इसके बाद, IHFL ने 26 जून, 2019 को ऑनेस्ट शेल्टर्स प्राइवेट लिमिटेड को भूमि और निर्माणाधीन भवन की ई-नीलामी की।
नवंबर 2019 में SRUIL के खिलाफ एक कॉर्पोरेट दिवाला समाधान प्रक्रिया शुरू की गई थी। 24 मार्च, 2021 को महारेरा ने प्रमोटर के बदलाव को मंजूरी दे दी और ऑनेस्ट शेल्टर्स प्राइवेट लिमिटेड नए प्रमोटर बन गए। 30 जून, 2022 की परियोजना की प्रस्तावित पूर्णता तिथि को संशोधित कर 31 दिसंबर, 2022 कर दिया गया और इसे एक वर्ष और बढ़ा दिया गया।
दो फ्लैट खरीदार, जिन्होंने 2011 और 2013 में भुगतान कर फ्लैट बुक कराया था ₹12.61 करोड़ और ₹27.50 करोड़, ने 2022 में महारेरा से कई राहत की मांग की थी। उनके अधिवक्ताओं ने ईमानदार शेल्टरों द्वारा मांग पत्रों को वापस लेने और उनके अपार्टमेंट पर कब्जा करने की मांग की थी। उन्होंने यह भी तर्क दिया था कि परियोजना को रेरा की धारा 15 के तहत नए प्रमोटर द्वारा देनदारियों के साथ लिया गया था और इसलिए 2014 से 24 प्रतिशत की दर से कब्जे में देरी के लिए खरीदारों को ब्याज का भुगतान किया जाना चाहिए।
ईमानदार आश्रयों के लिए पेश वकील मयूर खांडेपारकर ने तर्क दिया कि आरईआरए के प्रावधान पूर्वव्यापी थे, पूर्वव्यापी नहीं थे, और इसलिए धारा 18 के तहत विलंबित कब्जे पर ब्याज के साथ कब्जा सौंपने की देनदारी पूरी होने की तारीख की समाप्ति के बाद ही उत्पन्न होगी। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि महारेरा ने परियोजना के पंजीकरण को रद्द नहीं किया है बल्कि एक नए प्रमोटर को स्वीकार करके इसे जारी रखने की अनुमति दी है।
दलीलें सुनने के बाद, महारेरा के अध्यक्ष अजॉय मेहता ने पाया कि दो शिकायतकर्ताओं ने 2022 में अपनी शिकायतें दर्ज की थीं, हालांकि उनकी कार्रवाई 2014-15 में हुई थी जब पूर्व प्रमोटर थे। उन्होंने कहा कि शिकायतकर्ताओं ने पूर्व प्रमोटर के खिलाफ शिकायत दर्ज नहीं करने का विकल्प चुना था।
मेहता ने नोट किया कि हस्तांतरण उन परिस्थितियों में कानून की उचित प्रक्रिया द्वारा शुरू किया गया था जिसमें IHFL द्वारा उन्नत धन की रक्षा की जानी थी। उन्होंने कहा कि नीलामी बिक्री प्रमाण पत्र से स्पष्ट है कि पूर्व प्रमोटर के साथ प्रमोटर-अलॉटी के संबंध नए प्रमोटर को प्रोजेक्ट सौंपने की तारीख तक जारी रहे।
“वास्तव में, ऋणदाता IHFL द्वारा अपने बकाया की वसूली और नए प्रमोटर को बाद की बिक्री के लिए बंधक विलेख का निष्पादन … मौजूदा पूर्व-बिक्री वाले परिसर के साथ विचाराधीन गिरवी संपत्ति को नए प्रमोटर से नए प्रमोटर को स्थानांतरित कर दिया गया है। पूर्व प्रमोटर… यहां प्राधिकरण को संपत्ति के हस्तांतरण और रेरा के तहत देनदारियों और दायित्वों के हस्तांतरण के बीच अंतर करना होगा, ”उन्होंने 20 मार्च के आदेश में कहा।
उन्होंने कहा कि हैंडओवर से पहले अर्जित सभी देनदारियां और दायित्व स्पष्ट रूप से पूर्व प्रमोटर की देनदारी थी और हैंडओवर के बाद रेरा से संबंधित सभी कार्य नए प्रमोटर के लिए बाध्यकारी होंगे। उन्होंने कहा कि 31 दिसंबर, 2023 को पूर्णता तिथि माना जाएगा, और इसलिए धारा 18 के तहत राहत लागू नहीं होगी।
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