मुंबई: महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी ट्रिब्यूनल (MREAT) की बेंच ने हाल ही में महारेरा के एक फैसले को रद्द कर दिया और एक रियाल्टार को एनआरआई महिला होमब्यूयर को ब्याज सहित वापस करने का निर्देश दिया। नवंबर 2019 में, महारेरा ने फैसला सुनाया कि बिक्री के लिए एक पंजीकृत समझौते के अभाव में, रेरा की धारा 18 के प्रावधान लागू नहीं होते हैं।
धारा 18 (1) के अनुसार, यदि प्रमोटर निर्धारित नियमों और शर्तों के अनुसार कब्जा देने में विफल रहता है, तो खरीदार प्रमोटर की परियोजना में उसके द्वारा निवेश की गई पूरी राशि को ब्याज सहित और मुआवजे सहित वापस पाने का हकदार है। अनुबंध में बिक्री के लिए नीचे, समझौते में निर्दिष्ट नियत समय में परियोजना को पूरा करने में असमर्थ है और इस अधिनियम के तहत या किसी अन्य कारण से अपने व्यवसाय को बंद करने के कारण कब्जा देने में विफल रहता है।
अमेरिका स्थित घर खरीदार बिजॉय लक्ष्मी गंटायत ने तत्कालीन महारेरा अध्यक्ष गौतम चटर्जी के एक आदेश के खिलाफ अपील दायर की थी जिसमें रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए) की धारा 18 के तहत राहत से इनकार करते हुए कहा गया था कि चूंकि बिक्री के लिए कोई समझौता निष्पादित और पंजीकृत नहीं किया गया था। दोनों पक्षों के बीच, धारा 18 के प्रावधान मामले पर लागू नहीं होते हैं।
उसने 29 अप्रैल, 2015 को एरा रियलटर्स के माध्यम से अल्टा मोंटे परियोजना के टॉवर बी में फ्लैट बी-2406 बुक किया था। ₹मार्च 2017 तक कब्जे की डिलीवरी के आश्वासन पर 1.97 करोड़ और संचयी रूप से कुल राशि का 43 प्रतिशत का भुगतान किया गया। शिकायत 30 मार्च, 2015 को प्रमोटरों द्वारा भेजे गए एक ईमेल पर निर्भर थी, जिसमें मार्च 2017 तक कब्जे का आश्वासन दिया गया था।
घर खरीदार की ओर से पेश अधिवक्ता सुनील चव्हाण ने दलील दी कि उनके मुवक्किल को महारेरा पोर्टल से पता चला कि उनकी सहमति और जानकारी के बिना, प्रमोटर ने टॉवर बी की पूर्णता तिथि को 31 दिसंबर, 2020 में बदल दिया, सुविधाओं के साथ समापन तिथि को दिसंबर 2021 कर दिया एवं अन्य सुविधाओं के साथ पूर्ण होने की तिथि 31 दिसम्बर 2023 तक।
उन्होंने प्रस्तुत किया कि प्रमोटरों ने शिकायतकर्ता को जुलाई 2017 तक निर्माण कार्य की प्रगति के बारे में अद्यतन और जवाब नहीं दिया। बिक्री के लिए एक समझौते का निष्पादन। जब कोई प्रतिक्रिया नहीं हुई, तो उसने बिक्री के लिए अनुबंध विधिवत पंजीकृत होने तक आगे भुगतान करने से रोक दिया। उसने दावा किया कि प्रवर्तकों ने सात जून 2018 को उसकी बुकिंग समाप्त करने का नोटिस भेजा और कटौती की। ₹उसकी भुगतान की गई राशि से 23.65 लाख और बिक्री के लिए समझौते को पंजीकृत नहीं किया।
डेवलपर की ओर से पेश अधिवक्ता मोहनीश चौधरी ने घर खरीदार द्वारा किए गए दावों का खंडन किया और कहा कि उनके मुवक्किल ने कभी भी डिलीवरी की कोई तारीख तय नहीं की है। उन्होंने तर्क दिया कि अल्टा मोंटे परियोजना में एक एसआरए परियोजना घटक है और दो साल की इतनी छोटी अवधि में किसी भी एसआरए परियोजना को पूरा करना प्रमोटर के नियंत्रण से बाहर है। उन्होंने दावा किया कि महारेरा पोर्टल पर, परियोजना के पूरा होने की तारीख 31 दिसंबर, 2021 थी, जिसमें 12 महीने की छूट अवधि थी, इसलिए शिकायत नवंबर 2019 में समय से पहले थी, और शिकायतकर्ता को किसी भी राहत से इनकार करने में महारेरा सही था। उन्होंने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता बकाया राशि का भुगतान करने के लिए आर्थिक रूप से सक्षम नहीं है और अब कब्जा देने में देरी के कथित आधार पर रिफंड चाहता है।
दोनों पक्षों की दलीलों पर विचार करने के बाद, MREAT के चेयरपर्सन जस्टिस (सेवानिवृत्त) एस.एस. शिंदे और सदस्य के. शिवाजी ने कहा कि एरा रियल्टर्स ने धारा 11 (3), और 19 (2) का उल्लंघन किया है जो घर खरीदारों के अधिकारों और प्रमोटरों के दायित्वों को परिभाषित करता है। निर्माण पूरा होने पर अद्यतन प्रदान करने में। पीठ ने कहा कि डेवलपर ने रेरा की धारा 13 का भी उल्लंघन किया है, जिसमें कहा गया है कि प्रमोटर को पहले बिक्री के लिए एक समझौते को पंजीकृत किए बिना 10% से अधिक विचार स्वीकार नहीं करना चाहिए।
24 जनवरी के आदेश में यह भी बताया गया है कि डेवलपर के मार्च 2015 के ईमेल ने “स्पष्ट रूप से” संदेश दिया है कि टॉवर बी मार्च 2017 तक पूरा हो जाएगा, और सितंबर 2015 में दूसरा ईमेल भी 2017 के मध्य में डिलीवरी की तारीख का अनुमान लगाता है। यह माना गया कि डेवलपर वादा की गई तारीख तक कब्जा देने में विफल रहा था।
धारा 18 के संबंध में महारेरा के फैसले को लागू नहीं किया जा सकता है यदि बिक्री के लिए एक समझौते को निष्पादित नहीं किया जाता है, पीठ ने उच्च न्यायालय और न्यायाधिकरण के आदेशों का हवाला दिया और देखा कि यह कानून की स्थापित स्थिति है कि बिक्री के लिए समझौते को लिखित रूप में और किसी अन्य दस्तावेज में शामिल होने की आवश्यकता नहीं है। समझौते की अपेक्षित सामग्री पर्याप्त होगी।
“उपरोक्त को ध्यान में रखते हुए और कानून की स्थापित स्थितियों पर विचार करते हुए कि बिक्री के लिए लिखित समझौता अधिनियम की धारा 18 के तहत आवंटी के अधिकार के लिए एक शर्त नहीं है, यह स्पष्ट है कि विवादित आदेश कमजोरियों से ग्रस्त है और हम उस धारा 18 को मानते हैं अधिनियम वर्तमान मामले में बिक्री के लिए एक समझौते की अनुपस्थिति में भी काम करना जारी रखेगा, ”आदेश में कहा गया है कि डेवलपर को 28 फरवरी 2023 तक की राशि पर ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया गया है।
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